วิธีคิดผลตอบแทนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม: คู่มือสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

Previous Next

วิธีคิดผลตอบแทนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม: คู่มือสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า ถือเป็นหนึ่งในทางเลือกยอดนิยมของนักลงทุนที่ต้องการรายได้ประจำจากทรัพย์สิน (Passive Income) แต่ก่อนจะตัดสินใจลงทุน คำถามสำคัญที่ต้องตอบให้ได้คือ “ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดนั้นคุ้มค่าหรือไม่?”

บทความนี้จะพาคุณไปเรียนรู้วิธีคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอย่างถูกต้อง พร้อมแนวทางประเมินความคุ้มค่าทางการลงทุน เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำมากขึ้น

ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคืออะไร?

ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) คือ สัดส่วนของรายได้จากการเช่าเมื่อเทียบกับราคาทรัพย์สินที่คุณลงทุนไป โดยสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทหลัก ได้แก่

1. ผลตอบแทนขั้นต้น (Gross Rental Yield)

เป็นการคำนวณโดยยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ

Gross Yield (%) = (ค่าเช่ารายปี / ราคาซื้อคอนโด) x 100

2. ผลตอบแทนสุทธิ (Net Rental Yield)

เป็นการคำนวณโดยหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการถือครองและปล่อยเช่า

Net Yield (%) = ((ค่าเช่ารายปี - ค่าใช้จ่ายรายปี) / ราคาซื้อคอนโด) x 100

ตัวอย่างการคำนวณผลตอบแทนปล่อยเช่า

สมมติฐาน:

• ราคาซื้อคอนโด: 2,500,000 บาท
• ค่าเช่าต่อเดือน: 12,000 บาท
• ค่าใช้จ่ายรายปี (ค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อมบำรุง): 25,000 บาท

คำนวณค่าเช่ารายปี: 12,000 × 12 = 144,000 บาท

Gross Yield: (144,000 ÷ 2,500,000) × 100 = 5.76%

Net Yield: ((144,000 – 25,000) ÷ 2,500,000) × 100 = 4.76%

ปัจจัยที่ส่งผลต่อผลตอบแทนปล่อยเช่า

1. ทำเลที่ตั้ง

คอนโดที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน สถานที่ทำงาน หรือสถานศึกษา มีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายและได้ค่าเช่าสูงกว่า

2. ราคาซื้อ

การซื้อคอนโดในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดจะช่วยให้ผลตอบแทนเช่าของคุณสูงขึ้น

3. สภาพห้องและการตกแต่ง

ห้องที่ตกแต่งพร้อมอยู่หรือรีโนเวทเรียบร้อยจะดึงดูดผู้เช่าและช่วยให้ตั้งค่าเช่าได้สูงขึ้น

4. ค่าใช้จ่ายในการถือครอง

เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าประกัน และภาษีต่าง ๆ ต้องนำมาคิดในการหาผลตอบแทนสุทธิ

5. อัตราการเช่าจริง (Occupancy Rate)

ถ้าห้องว่างนาน หรือปล่อยเช่าไม่ต่อเนื่อง ผลตอบแทนจริงก็จะลดลง

กลยุทธ์เพิ่มผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

• รีโนเวทห้องให้ดูน่าอยู่ เพื่อเพิ่มค่าเช่าและลดระยะเวลาห้องว่าง
• เจาะกลุ่มเป้าหมายชัดเจน เช่น นักศึกษา ชาวต่างชาติ พนักงานบริษัท
• ใช้บริการบริหารจัดการปล่อยเช่าแบบมืออาชีพ
• พิจารณาขายทำกำไร หากราคาขึ้นมากกว่าผลตอบแทนจากการเช่า

ข้อควรระวังสำหรับนักลงทุนมือใหม่

1. ความผันผวนของตลาดเช่า

ในบางช่วงเวลา เช่น เศรษฐกิจชะลอตัว อาจทำให้ปล่อยเช่ายาก

2. ภาษีและข้อกฎหมาย

ควรศึกษากฎหมายเกี่ยวกับภาษีที่ดินและรายได้จากค่าเช่าให้ชัดเจน

3. ความเสี่ยงจากผู้เช่า

อาจเกิดปัญหา เช่น ผู้เช่าทำลายทรัพย์สินหรือจ่ายค่าเช่าล่าช้า

4. การเสื่อมสภาพของคอนโด

เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าทรัพย์สินอาจลดลง ซึ่งอาจมีผลต่อทั้งค่าเช่าและราคาขาย

ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดที่ดีควรอยู่ที่เท่าไหร่?

โดยทั่วไป นักลงทุนมักมองว่า Gross Yield มากกว่า 5% และ Net Yield มากกว่า 3-4% ถือว่าอยู่ในระดับที่น่าสนใจ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลและจังหวะการลงทุนด้วย

สรุป: การคิดผลตอบแทนคือหัวใจของการลงทุน

ก่อนจะลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ไม่ใช่แค่ดูจากค่าเช่าต่อเดือนเท่านั้น แต่ต้องคำนวณอย่างรอบคอบถึงรายได้ ค่าใช้จ่าย และความเสี่ยงต่าง ๆ การใช้สูตร Gross Yield และ Net Yield จะช่วยให้คุณประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

หากคุณต้องการคำแนะนำในการลงทุน ปล่อยเช่า หรือใช้บริการตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญ ทีมงาน MANA Agent พร้อมดูแลและให้คำปรึกษา เพื่อให้คุณได้รับผลตอบแทนสูงสุดจากคอนโดของคุณ